Vermietete Immobilie verkaufen –
so funktioniert es

Mietvertrag, Sperrfrist, Bewertung: Was Eigentümer wissen sollten, wenn das Haus oder die Wohnung beim Verkauf vermietet ist – sachlich erklärt.

§ 566 BGBKündigungssperrfristBewertungDirektverkauf

„Kauf bricht nicht Miete“ – der Grundsatz des § 566 BGB

Die wichtigste Regel vorweg: Sie dürfen Ihre vermietete Immobilie jederzeit verkaufen – eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Der bestehende Mietvertrag bleibt vom Verkauf unberührt: Nach § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) tritt der Käufer automatisch in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein.

Konkret heißt das: Miethöhe, Kaution und Vertragslaufzeit gelten unverändert weiter, der Mieter muss nicht ausziehen, und der neue Eigentümer kann den Vertrag nicht allein wegen des Eigentümerwechsels kündigen. Für Sie als Verkäufer bedeutet das vor allem eines: Der Mietvertrag ist kein Hindernis – er bestimmt aber, welcher Käuferkreis infrage kommt.

Mietvertrag läuft weiter

Alle Konditionen – Miete, Kaution, Laufzeit – gehen unverändert auf den Käufer über.

Mieter bleiben wohnen

Der Eigentümerwechsel ist für den Mieter kein Kündigungsgrund – er muss nicht ausziehen.

Keine Zustimmung nötig

Der Verkauf ist ohne Einverständnis des Mieters möglich – der Vertrag wechselt einfach den Vermieter.

Kündigungssperrfrist: Was gilt nach dem Verkauf?

Käufer vermieteter Wohnungen fragen häufig, wann sie wegen Eigenbedarfs kündigen könnten. Hier greift eine gesetzliche Schutzregel: Wird vermieteter Wohnraum in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, kann der Erwerber dem Mieter frühestens nach Ablauf einer Sperrfrist von mindestens 3 Jahren wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen (§ 577a BGB). Die Bundesländer können diese Frist für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Verordnung auf bis zu 10 Jahre verlängern.

Zwei Punkte sind für Verkäufer wichtig: Erstens betrifft die Sperrfrist die Kündigungsmöglichkeiten des Käufers, nicht Ihre Verkäuflichkeit – verkaufen dürfen Sie unabhängig davon. Zweitens hat der Mieter beim erstmaligen Verkauf einer in Wohneigentum umgewandelten, vermieteten Wohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Für einen Direktankäufer, der die Immobilie als Kapitalanlage mit bestehendem Mietverhältnis übernimmt, spielen Eigenbedarf und Sperrfrist dagegen keine Rolle.

Hinweis: Neutrale Sachinformation, keine Rechtsberatung. Im Einzelfall – etwa bei Umwandlung oder Vorkaufsrecht – empfiehlt sich rechtliche Begleitung.

Bewertung: vermietet vs. bezugsfrei

Einfamilienhaus & Eigentumswohnung

Vermietete Einfamilienhäuser und Wohnungen erzielen am Markt häufig weniger als vergleichbare bezugsfreie Objekte. Der Grund: Selbstnutzer – die größte Käufergruppe – scheiden weitgehend aus, weil sie nicht einziehen können. Wie groß der Abschlag ausfällt, hängt vor allem davon ab, wie die aktuelle Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Marktmiete liegt, wie der Vertrag gestaltet ist und in welchem Zustand sich das Objekt befindet.

Mehrfamilienhaus

Beim Mehrfamilienhaus ist Vermietung der Normalfall – hier ist ein laufender Mietvertrag kein Nachteil, sondern die Grundlage der Bewertung. Gerechnet wird nach dem Ertragswertverfahren: Stabile, nachweisbare Mieteinnahmen stützen den Kaufpreis. Leerstand und deutlich unter Markt liegende Mieten drücken ihn dagegen.

Was Ihre vermietete Immobilie konkret wert ist, klären wir mit einer kostenlosen Erstbewertung – auf Basis der Mietverträge, der aktuellen Marktpreise im Kreis Lippe und des Objektzustands.

Direktverkauf: Wir kaufen mit laufenden Mietverträgen

TR Immobilien kauft vermietete Häuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser mit bestehenden Mietverhältnissen – als Direktkäufer übernehmen wir die Mietverträge nach § 566 BGB, Ihre Mieter bleiben einfach wohnen. Das hat für Verkäufer praktische Vorteile:

Kein Besichtigungstourismus – Ihre Mieter werden nicht durch ständige Termine belastet

Verbindliches Kaufangebot innerhalb von 24 Stunden, keine Maklerprovision

Mehrfamilienhäuser werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet

Auch bei Leerstand, Sanierungsstau oder gemischten Einheiten machen wir ein Angebot

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Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Immobilien

Kann ich meine vermietete Immobilie verkaufen, ohne den Mieter zu fragen?

Ja. Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist jederzeit möglich, eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Der Mietvertrag bleibt dabei unverändert bestehen: Nach § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) tritt der Käufer automatisch in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrags ein.

Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB)?

§ 566 BGB regelt: Wird eine vermietete Wohnimmobilie verkauft, geht der Mietvertrag mit allen Konditionen – Miethöhe, Kaution, Laufzeit – auf den neuen Eigentümer über. Der Mieter muss nicht ausziehen, der Käufer kann den Vertrag nicht allein wegen des Eigentümerwechsels kündigen.

Was ist die Kündigungssperrfrist beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Wird vermieteter Wohnraum in eine Eigentumswohnung umgewandelt und danach verkauft, kann der neue Eigentümer dem Mieter frühestens nach Ablauf einer Sperrfrist wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Diese Sperrfrist beträgt nach § 577a BGB mindestens 3 Jahre; die Bundesländer können sie für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Verordnung auf bis zu 10 Jahre verlängern. Für den Verkäufer ändert die Sperrfrist nichts an der Verkäuflichkeit – sie betrifft die Kündigungsmöglichkeiten des Käufers.

Ist eine vermietete Immobilie weniger wert als eine bezugsfreie?

Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wird am Markt häufig ein Abschlag gegenüber bezugsfreien Objekten gezahlt, weil Selbstnutzer als Käufergruppe weitgehend ausscheiden und der Käufer an den bestehenden Mietvertrag gebunden ist. Wie groß der Unterschied ausfällt, hängt vor allem vom Verhältnis der aktuellen Miete zur Marktmiete, von der Vertragsgestaltung und vom Zustand ab. Bei Mehrfamilienhäusern gilt das nicht: Dort ist Vermietung der Normalfall, bewertet wird nach dem Ertragswertverfahren – stabile Mieteinnahmen stützen hier den Wert.

Kauft TR Immobilien auch Immobilien mit laufenden Mietverträgen?

Ja. Wir kaufen vermietete Häuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser mit laufenden Mietverträgen – die Mieter bleiben einfach wohnen (§ 566 BGB). Mehrfamilienhäuser bewerten wir nach dem Ertragswertverfahren. Sie erhalten innerhalb von 24 Stunden ein verbindliches Kaufangebot, Besichtigungstourismus für Ihre Mieter entfällt.

Weiterführende Ratgeber

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